房屋租赁合同无效的认定需以法律强制性规定为核心，法定情形明确且具有刚性，当事人的约定不得对抗法定无效事由。实践中，导致合同无效的核心情形主要包括以下两类：

这是合同无效的最主要情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同，应当认定无效。

核心认定标准：规划许可证是关键，行政部门的回函、公示等初步意见不能替代法定手续。例如，甲公司将未取得规划许可证的菜市场出租，虽提交了规划部门“建议保留现状”的回函，但法院认定该回函并非法定规划许可文件，最终判决合同无效。

例外情形：若出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，合同可被认定为有效，这一规定给予当事人补正瑕疵的机会。

特殊情形：历史遗留建筑的租赁需结合地方政策认定，若地方政府对特定历史建筑出台豁免规划许可的特殊规定，可结合政策精神综合判断合同效力。

出租人主导过错：出租人作为房屋的所有权人或实际控制人，对房屋的规划手续、产权状态等情况负有披露义务。若出租人故意隐瞒房屋无规划手续、系违法建筑等事实，或承诺能补办手续却未履行，应承担主要过错责任（通常为60%-90%）。例如，刘某隐瞒房屋系违法建筑的事实出租给赵某，法院认定刘某承担70%的过错责任。

承租人次要过错：承租人签订合同时负有审慎审查义务，包括核实房屋规划许可证、产权证明等文件。若承租人未履行审查义务，或明知房屋存在合规瑕疵仍承租，应承担次要过错责任（通常为10%-40%）；若承租人明知房屋违法仍承租并进行扩建、豪华装修，可认定双方过错相当。

无过错情形：若承租人已尽到合理审查义务，因出租人提供虚假材料导致其相信房屋合法，承租人原则上无需承担过错责任，全部损失由出租人承担。

合同无效后的损失赔偿限于信赖利益损失，不包括合同有效情形下的履行利益，核心涵盖装饰装修损失、扩建损失等直接损失，不包含经营损失、员工遣散费等间接损失。

1、装饰装修损失的处理

（1）未经出租人同意装修：损失由承租人自行承担，出租人有权要求恢复原状或赔偿房屋损坏损失；若装修设施难以拆除且拆除会造成更大损失，法院可引导双方协商利用，由出租人给予适当补偿。

（2）经出租人同意或默认装修：出租人同意利用的，装修物折价归出租人所有；不同意利用的，未形成附合的装修物可由承租人拆除（需恢复原状），已形成附合的按过错比例分担现值损失。例如，A公司经B公司同意装修厂房，合同无效后，法院结合双方过错判令B公司承担90%的装修损失。

（3）租期届满后认定无效：因承租人已完全享受装修利益，其装修投入不再列入损失范围，法院对装修损失主张不予支持。

2、扩建损失的处理

（1）未经出租人同意扩建：损失由承租人自行承担，若扩建部分构成违法建筑被拆除，出租人无过错的无需分担损失。

（2）经出租人同意扩建：已办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；未办理合法手续的，按双方过错比例分担。例如，A公司经B公司同意扩建厂房，因厂房本身无合法手续导致扩建部分被拆除，法院认定B公司对风险有预见能力，判决其承担次要赔偿责任。